| Оценщик недвижимости: разбор профессии (01.12.2018). |
|
| 2018 - Декабрь | |||
| 01.12.2018 12:25 | |||
Пришло время, когда мне потребовался специалист по оценке недвижимости. Опять досконально начал изучать профессию. Если вкратце, оценщик недвижимости ("авторитет" создания цифр, из которых состоит цена жилья) оказался таким же фуфлом: - сначала, казалось бы, начал находить статьи в интернете, что оценщик - это, действительно, специалист с высшим юридическим образованием в отношении жилья. Даже приводился МГСУ и еще какой-то ВУЗ в качестве примера. Но меня смутило то, что не указан код специальности. Выяснилось, что это не диплом о ВО, а простые курсы 20 академических часов "Оценка стоимости имущества и бизнеса". Дипломы ВО по специальности "Землеустройство и кадастр недвижимости" не имеют никакого отношения к оценке недвижимости, т.к. связаны только с земельными участками: "Кадастровая оценка земельных участков различного назначения". При этом "Операции с земельной недвижимостью в жилищной сфере" подразумевают приватизацию, обмен, дарение, наследование, ренту, перевод - но не оценку; - сами механизмы оценки недвижимости являются коммерческой тайной (хотя должны быть полностью открытыми). Оценка осуществляться может вообще без посещения жилья с помощью ПО, в которое девочка-припевочка вобьет данные со слов владельца жилья. Или посмотрит в базе предложения в данном районе за последние года 2 - и рассчитает среднее значение; - второй, вполне логичный вопрос: как оценить ремонт в помещении. Документов, в большинстве случаев, на ремонт нет (покупателям владельцы не показывают еще и по другой причине: сделали ремонт за 150-200к - а повысили цену на 800к). Ответ - никак. Оценщик начинает брать данные с потолка, как это можете сделать и вы, т.к. он не специалист по строительству, он не знает широчайший рынок материалов и цены на них. Именно поэтому, с расчетом на далекое будущее, предлагаю владельцам квартир сохранять все чеки, когда начнете делать ремонт. Все до единого: и при продаже пригодятся (честность продавца, доказательная база), и стоимость ремонта посчитаете. Точно так же, как и с риелторами, я прошу читающих данный материал оценщиков предоставить диплом о ВО по специальности оценщика недвижимости. Который я проверю в указанном там ВУЗе - в случае успеха я изменю свое мнение и отражу это здесь. К слову, за это время ни 1 риелтор мне не ответил. Как оценить жилье самостоятельно: - запросить текущую кадастровую стоимость жилья, заказав выписку из ЕГРН (лучше в МФЦ, ГосУслуги или как еще - через государственные структуры, а не через частные сайты); - прибавить к ней стоимость ремонта, с учетом амортизации всего, включая сантехники и розеток; - сравнить оценку с похожими предложениями на рынке, с учетом расположения, ремонта и т.д. (дело пары часов: объявления на ЦИАНе почитать). Если они есть - выставлять похожую на них: приближение именно к рыночной стоимости жилья на текущий момент времени. Если нет - выставлять расчетную. Субъективно, расчетная более достоверная, т.к., например, сейчас на рынке жилья у продавцов синдром жадности +10% к летним ценам. Данный способ дает способ адекватной оценки стоимости жилья для покупателей - именно в момент приобретения жилья (кадастровая стоимость изменяется иногда). (добавлено 18.12.2018) То, что объявление на ЦИАН ушло за 7.5млн - не значит, что данная квартира была продана за 7.5млн. Может быть продана за 7.1млн, с учетом всех торгов, - но в объявлении это не отражается. Итог - при оценке жилья может быть выставлена завышенная цена, даже если подходить честно к этому вопросу, - именно оценщиком, а не собственником. (добавлено 15.05.2019) Коррекция. Год назад произошли изменения, загоняющие нечестных оценщиков под каблук (ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"): - оценщик обязан входить в саморегулируемую организацию оценщиков (ст. 15); - оценщик обязан иметь квалификационный аттестат (ст. 24). Федеральные органы ведут реестр аттестатов - их подлинность можно проверить (ст. 19). Квалификационный аттестат получается сдачей одного квалификационного экзамена. К высшему образованию отношения не имеет. Это те самые курсы по 20 академических часов, только теперь они расплодились разными названиями; - оценщик имеет право оценивать только объекты, описанные в квалификационный аттестат (ст. 4); - оценщик отвечает имуществом за неверные решения (24.6). Вот бы к риелторам это применить. Продал какашку - ответил своим имуществом... |
|||
| Обновлено ( 15.05.2019 17:00 ) |